在房屋租赁中，房东最容易忽略的一点就是法律对租客的保护。

房东总是希望找到按时付房租、不惹麻烦的租客，也总想尽快赶走“不听话”的、麻烦的租客。但是要注意，荷兰房屋租赁法严格禁止房东随意终止合同。

如果租客不愿意终止合同，有一个补救办法，就是根据《荷兰民法典》第2:272条的规定，要求法官来决定合同终止的日期。在法官作出终止合同的判决之前，合同都是有效的。这对租客来说，是一个十分有利的规定。

 

房东单方面终止合同

尽管荷兰《民法典》禁止房东随意终止合同，但民法典第7:274条BW规定了例外情况，即在特定条件下，房东可以在未经租客同意时终止合同。

但是，例外情况的成立条件很严格。法官只能在出现下列情况时允许房东单方面终止合同：

1. 租户的行为存在过失；
2. 房东与租户已达成 “外交条款”（例如：房主要去外地工作一段时间，于是想将现在的房子租出去。如果房主将来还要搬回来，就需要一个固定期限的租赁合同，而此合同中必须包含一个驱逐条款，明确说明，当合同结束、房主需要房子时，租客必须搬离。这就可以被称为是带有外交条款的租赁合同）；
3. 因紧急自用，房东需要收回住房；
4. 租户拒绝了房东关于续租合同的合理提议；
5. 房东希望根据市政厅规定颁布的土地使用计划（zoning plan）来使用该房产（例如：根据市政厅的土地使用计划，一块作为农业用地出租的土被地改为工业用地，那么出租人就可以据此解除与承租人的农业用地租赁合同）；
6. 租户与房东同住，而房东希望终止租赁协议的所获得的利益比租客继续租住的利益更重要。

 

法院判例怎么说？

在解释和分析这些条件时，法院的判例很重要。

举个例子，有些租客虽然付了房租，但付的太晚了。这个行为是否足以让条件1成立呢？

法院判例告诉我们：是的。如果租客的过失很严重，法律就不能一味保护租客的利益，让租客继续租住。

在Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2019:1447一案中，租客拖欠房租两个月，法院判定租客存在过失，租赁合同无效，租客应限期搬离并补交房租。

而在Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2017:7284一案中，租客私自将房子转租给他人，并任由新的租客在房子里种大麻，法院判定租赁合同无效，租客应该限期搬离并支付金钱赔偿。

在实践中，过失的严重程度可以通过房东的付款提醒、催款电话、雇用收债人等行为来判定。此外，如果租户对邻居有不当行为，或有在室内种植大麻等行径，这些也属于严重过失，只要你了解法律知识，并能获得相应的法律帮助，你的利益就能得到保护。

 

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